Блог команды Soulfulloft

Важные вопросы юристу


Какие договора заключать с гостями? Что необходимо прописывать? Кто несёт ответственность? Ответит эксперт по правовому сопровождению бизнеса, адвокат Кондратенко Никита Александрович.

Рынок лофтов достаточно молодой и ни владельцы, ни сотрудники в большинстве случаев не разбираются в юридических аспектах, поэтому мы обратились к тебе, чтобы задать самые насущные вопросы.

- Как оформляются отношения между гостями и лофтом? Что делать, если клиент предлагает свою форму договора?

Отношения, безусловно, лучше всего оформлять договором, составленным в простой письменной форме. Как правило, это договор краткосрочной аренды помещения или оказания услуг. В зависимости от выбранной владельцами лофта типа соглашения арендодателю рекомендуется также разработать формы дополнительных документов – правила посещения, проведения мероприятия, акты приемки и сдачи помещения, акт передачи имущества в пользования и прочую сопутствующую документацию.

Не редки случаи, когда клиенты хотят внести правки в договор, исключить смущающие их положения договора, включить свои коррективы. Предприниматели в таких случаях, преследуя выгоду, подписывают договор с правками, ущемляющими их права, что в последствии заканчивается долгими судебными разбирательствами и еще большими материальными потерями. Поэтому рекомендуется трезво оценить целесообразность внесения тех или иных условий в договор.

- Чаще всего подписывают договор субаренды, либо договор оказания услуг. В чем основное отличие? Какой лучше?

Основное отличие правовой конструкции договора оказания услуг по организации мероприятия и субаренды помещения состоит в предмете договора – в случае заключения договора субаренды - это передача ответственности за помещение и имущество, находящееся в нем, возлагается на клиента. А в случае договора оказания услуг – предметом договора является предоставление услуги по организации мероприятия, ответственность за помещение несет предприниматель. Основные правовые отличия только в этом. Безусловно, все зависит от положений договора.

При возникновении ситуации с порчей помещения или имущества в помещении в случае с договором оказания услуг ответственное за вред лицо понесет гражданско-правовую ответственность (деликтная) предусмотренную ст. 1064 ГК РФ.

В случае же с договором аренды наступит договорная ответственность, в частности, причинение убытков, регулируемое ст. ст. 15, 393 ГК РФ. Технически возмещение убытков во втором варианте проще и не требует привлечение административного ресурса, когда как в первом варианте сбор доказательств причинения вреда – длинная история, начинавшаяся с вызова наряда полиции, написания заявления о возбуждении уголовного дела, заканчивающееся рядом экспертиз, определением причинно-следственной связи и порчей судеб различных лиц.

- Что делать, если договор подписывает совершеннолетний человек, а приходят несовершеннолетние и присутствует алкоголь? Кто ответственный за это? Как прописать в договоре?

Административной ответственности за наличие алкоголя на площадке не существует. Имеется только административная ответственность за продажу алкоголя,

Рекомендуется указывать в договоре, что в случае привлечения владельца к какой-либо административной ответственности по вине клиента, сумма штрафа и прочих убытков возмещается последним в полном объеме.

- Молодёжное мероприятие и кто-то пришёл с запрещёнными препаратами / шариками и т.д. Что делать в этом случае? На ком ответственность?

Ответственность за продажу, хранение, употребление таких препаратов возлагается исключительно на физических лиц.

В данном случае предусмотрена как административная ответственность, так и уголовная. При выявлении факта употребления, хранения или продажи запрещенных веществ рекомендуется незамедлительно обратиться в правоохранительные органы с целью избежания обвинения в соучастии в совершении преступления предусмотренных ст. 228,228.1 Уголовного кодекса РФ.

- На площадке что-то сломали или украли, а в договоре не прописано или отказываются платить. Что делать?

Порядок действий напрямую зависит от конструкции используемого договора. В случае использования договора субаренды помещения, как правило, подписывают акт возврата помещения и движимого имущества с недостатками. В дальнейшем, в случае отказа добровольного возмещения ущерба, материальные расходы можно взыскать в судебном порядке, к сумме которых также прибавятся расходы на услуги квалифицированного юриста, различные экспертизы и т.д.

В случае же подписания договора оказания услуг без подписания акта передачи помещения все сложнее - следует незамедлительно вызвать полицию для фиксации факта причинения ущерба. Также выявляются свидетели произошедшего. Производится оценка ущерба и в дальнейшем также сумму ущерба можно взыскать через суд.

- Отменяют мероприятие, другим заказчикам отказано и площадка в пролёте. Что делать в этом случае? Обязаны ли возвращать предоплату? Как прописать в договоре?

В таком случае можно предложить много договорных конструкций. К примеру, можно установить неустойку. Однако, не стоит забывать, что чрезмерно начисленная неустойка может быть «урезана» судом.

Наиболее оптимальная конструкция в данном случае – задаток. На стадии бронирования следует подписать соглашение о задатке и предварительный договор. Сам договор же подписывается в день мероприятия. В случае отмены мероприятия – денежные средства не возвращаются, более того, Гражданский кодекс (ст. 380 ГК РФ) предусматривает в данном случае двойную плату за нарушение обязательства.

- Гости хотят продавать алкоголь. Чем чревато?

Законодательство об административных правонарушениях предусматривает санкцию только для лица, непосредственно продающего алкогольную продукцию. Однако, органы исполнительной власти могут ошибочно привлечь владельцев лофта к такой ответственности. Потому рекомендуется все же ограничить продажу алкоголя на территории лофта условиями договора и предусмотреть соответствующие договорные санкции в случае обнаружения факта продажи. 

- Основные моменты договора аренды с арендодателем? Что должно быть? Чего быть не должно?

Составление и заключение договора аренды – индивидуальная процедура. Все зависит от оптимальных условий для обеих сторон. Сама по себе конструкция договора аренды - одна из самых сложных в системе обязательственного права, потому рекомендуется все же воспользоваться помощью специализированного юриста.

Договор аренды, как правило, заключается на продолжительный срок, при этом заключенные на срок от года и более подлежат государственной регистрации. Потому арендодатели, как правило, заключаются на срок 11 месяцев или меньше. В таком случае возникает риск продажи имущества без уведомления Арендатора, что может привести к судебным спорам о недействительности договора. В связи с этим рекомендуются при заключении договора предусмотреть срок более года и провести государственную регистрацию правоотношений в Росреестре РФ.

Еще наиболее важные аспекты, на которые следует обратить внимание при заключении договора аренды:

- наличие права отказа от договора при уведомлении арендодателя.

Рекомендуется предусмотреть, потому как в случае его отсутствия расторжение договора возможно только в судебном порядке;

- наличие обеспечительного платежа.

Рекомендуется исключить положения об обеспечительном платеже, поскольку в дальнейшем могут возникнуть споры о зачете обеспечительного платежа в счет санкций или ущерба.

- разграничение ответственности за пожарную безопасность.

Немаловажный аспект. Следует уделить этому особое внимание.

- наличие обязанности проводить текущий и капитальный ремонт. Под текущим ремонтом часто понимают практически всю чистовую отделку, потому при выезде Арендодатель может заставить Арендатора провести текущий ремонт в соответствии с условиями договора. Необходимость его обосновывается экспертизой.

Помимо указанных есть также множество других немаловажных аспектов, которым следует уделить внимание. Судебные споры из арендных отношений наиболее сложные и масштабные, потому рекомендуется максимально четко распределить ответственность на старте, чтобы избежать проблем в будущем.

- Соседи жалуются на шум, но фонд не жилой. Игнорировать или подстраиваться?

Любая городская территория имеет свои нормы по шуму. Уровень уличного шума в спальных районах, конечно, гораздо меньше, чем в нежилых, но все же свои санитарные нормы есть. Потому рекомендуется принять все меры для урегулирования конфликта. В случае невозможности договориться – дожидаться прибытия сотрудников полиции и требовать проведения замеров уровня шума при понятых, составления соответствующего протокола. В протоколе обязательно ставим отметку о несогласии и оспаривать акт должностного лица в судебном порядке.

Кондратенко Никита Александрович

Адвокат, эксперт по правовому сопровождению бизнеса

Inst: @ni_ko_lawyer

Поделиться на Facebook →
Поделиться ВКонтакте →
Поделиться в Twitter →
Для владельцев лофтов